जमीन किंवा बिगर शेती जमीन (NA Plot) खरेदी करताना कोणती काळजी घ्यावी ? जाणून घ्या सविस्तर

July 6, 2021April 17, 2022 MSDhulap Team

आपण अनेक कारणांसाठी जमीन खरेदी करत असतो, जमीन खरेदी करण्यापूर्वी अनेक गोष्टीची खातरजमा करणे गरजेचं आहे, कारण हा भरपूर किचकट व्यवहार आपण समजतो. जमीन खरेदी करण्यापूर्वी आवश्यक नियमांची माहिती घेऊनच व्यवहार करणे गरजेचे आहे, म्हणूनच आपण या लेखामध्ये जमीन किंवा (बिगर शेती जमीन) NA Plot खरेदी करताना कोणत्या बाबी लक्षात ठेवणे गरजेचे आहे याची सविस्तर माहिती घेणार आहोत.

जमीन किंवा बिगर शेती जमीन (NA Plot) खरेदी करताना खालील बाबींची खातरजमा करावी:

१) आपल्याला ज्या गावातील जमीन खरेदी करावयाची असेल तेथिल गावच्या तलाठ्या कडून जमिनीचा सध्याचा सातबारा उतारा काढून घ्यावा किंवा शासनाच्या भुमीअभिलेख या अधिकृत वेबसाईट वरून प्रिंट काढून घ्यावी. त्यावर असलेले फेरफार व “आठ अ” तपासून पाहावा. सातबारा पहाताना “वर्ग १” नोंद असली तर ती जमीन विक्री करणा-याची स्वतःच्या मालकी वहिवाटीची असून सदर जमीन खरेदी करण्यास विशेष अडचण येत नाही.

२) नि.स.प्र.(नियंत्रित सत्ता प्रकार किवा “वर्ग २”) अशी नोंद असेल तर सदर जमीन कुळ वाहिवाटी मार्फत मिळविलेली असते. अशी जमीन खरेदी करण्यापूर्वी संबंधित कुळाला विक्री करण्यासाठी प्रांत अधिकारी यांची परवानगी घेणे गरजेचं ठरते. ही परवानगी जमीन खरेदी करते वेळी घेणे आवश्यक असते. या करीता “३२ म” प्रमाणपत्र आणि इतर कागदपत्रांची पूर्तता करावी लागते. यासाठी साधारणत: महिनाभराचा कालावधी लागतो. प्रांत अधिकारी यांची परवानगी मिळाल्यावर खरेदीखत करता येते.

जमीन भोगवटादार वर्ग एक आहे की 2, देवस्थान इनाम आहे की, महार वतन, कुळाची जमीन आहे का, याची खात्री करावी. भोगवटादार वर्ग-2 म्हणजे नवीन अटी व शर्तीची जमीन असते. त्यामुळे त्या अटी व शर्ती काय आहेत, ते पहावे.

३) जमीन वारसा हक्काने आली की, स्वकष्टार्जित आहे, ते पहावे. सातबारा उताराच्या इतर हक्कात कुळ अगर अन्य व्यक्तींचे आहे का नाही, याची खातरजमा करावी. कूळ कायद्याची जमीन असल्यास जमीन मिळून दहा वर्षे झाली असेल, तर नजराणा भरून खरेदीची परवानगी प्रांताधिकाऱ्याकडून घ्यावी. दहा वर्षापेक्षा कमी कालावधी असेल, तर कलम 43 नुसार आवश्यक कार्यवाही करून परवानगी घ्यावी. आधी खरेदी व नंतर परवानगी असा व्यवहार केल्यास तो रद्द होतो.

४) जमिनीची गटवारी झाली असल्यास गटवारी चा उतारा काढून गटवारी पूर्वीचे व गटवारी नंतर झालेल्या क्षेत्रातील बदल तपासून पाहावा.

५) जमीन बागायती आहे की जिरायती यावरून तिचा भाव ठरत असतो. रेडिरेकनर प्रमाणे जमिनीची किंमत व त्यानुसार स्टॅम्प रक्कम भरावी लागेल हे पाहावे.

६) जमीन मोजणीचा नकाशा पाहून जमिनीचा आकार पहावा. योग्य कालावधी नंतर खरेदी केलेल्या जमिनिचा नकाशा व आपल्या नावे सातबारा वर आहे का याची खात्री करावी. चतु:सीमानुसार संबंधित गावाचा नकाशा असल्याची खात्री करावी.

७) जमिनीत जाण्यासाठी रस्ता आहे की बांधावरून रस्ता आहे, याची खातरजमा करावी. जर खरेदी करण्याची जमीन बिनशेती असल्यास जमिनी पर्यंतचा रस्ता नकाशामध्ये दाखवीलेला असतो परंतु जमीन बिनशेती नसल्यास व खाजगी रस्ता असल्यास रस्त्यासाठी दाखवीलेली जमीन व संबंधित मालक यांची हरकत नसल्याची खात्री करावी.

शेतजमिनीत जाण्याचा रस्ता, पाणीपुरवठ्याचे साधन, शेततळे, विहीर, बोअरवेल, झाडे, शेतघर आदी जमिनीत असल्यास त्याचा उल्लेख खरेदीखतात अवश्य करावा.

८) जमीन पुनर्वसनासाठी राखीव आहे का? लाभ क्षेत्रात आहे का? ते पहावे. जमीन खरेदी करण्यापूर्वी शासनाने सदर जमिनीमध्ये कोणत्याही प्रकारचे आरक्षण उदा. हिरवा पट्टा, पिवळा पट्टा इं. नसल्याची खात्री करावी.

९) जमीन मालकाच्या सातबारावरील वरील क्षेत्र व प्रत्यक्षात ताब्यात, वहिवाटीत असलेले क्षेत्र तपासा. जमीन खरेदी करताना सातबारावरील मुळ मालक व प्रत्यक्ष जमिनीचा वहिवाटदार वेगवेगळे असू शकतात याची खात्री कारावी.

१०) खरेदी करावयाच्या जमिनीचा चालू सातबारा पाहा, जमीन मालकाचे नाव, पीक पाणी नोंदीत खुद्द असा शेरा आहे का? सातबारावरील नावे ही विक्री करणाऱ्या व्यक्तीचीच आहे का ते पहावे. त्यावर मयत व्यक्ती किवा जुना मालक इतर वारसांची नावे असल्यास ती काढून घेणे आवश्यक असते.

११) जमिनीचा तीन वर्षांपूर्वी चा सातबारा काढा. जमीन मालकांच्या नावावर कशी झाली, याची पडताळणी करावी. जमीन विकणाऱ्याला बहिणी असल्यास बहिणींचे म्हणणे जाणून घ्यावे.

१२) जमिनीवर कुणाचा बोजा आहे, का पाहा. जी जमीन आपण खरेदी करणार आहोत त्या जमिनीवर कोणत्याही बॅंक किवा संस्था यांच्या कर्जाचा बोजा नसल्याची खात्री करावी. तसेंच न्यायालायीन खटला चालू असल्यास संदर्भ तपासून पहावे. कोणतीही जमीन खरेदी करताना प्रथम वकिलाचा सल्ला घेणे आवश्यक आहे. जमीन मालकाने कर भरल्याची खात्री करावी.

१३) जमिनीची खरेदी करताना सातबारावर इतर अधिकारामध्ये नावे असतील तर आवश्यक ती माहिती करून घेणे. तसेच बक्षीसपत्राने मिळालेल्या जमिनींची विशेष काळजी घ्यावी.

१४) शेतघर सोडून कोणत्याही कारणासाठी बांधकाम करावयाचे असल्यास बांधकामाच्या प्रकारा प्रमाणे बिनशेती करणे आवश्यक असते शहरात असल्यास योग्य त्या ऑथॉरिटी प्रमाणे करावे.

१५) खरेदी करत असलेल्या जमिनीमधून नियोजित महामार्ग, रेल्वे मार्ग, तलाव इ. नसल्याची खात्री करावी. याची सातबारावर नोंद पहावी. तसेच जमिनिच्या बाजूने रस्ता, नदी, महामार्ग, असेल तर त्यापासूनचे योग्य अंतर सोडून पुरेशी जमीन असल्यास खरेदी करावी.

१६) जमीन व्यवहारामुळे पुनर्वसन, तुकडे बंदी, नागरी कमाल जमीन धारणा कायद्याचा भंग होणार नाही, याची दक्षता घ्यावी.

१७) जमिनीच्या सातबार्‍यावर खासगी वन, राखीव वन असा शेरा असल्यास खरेदी करू नयेत.

१८) जमिनीचा झोन कुठला आहे ते पहावे, उदाहरणार्थ रहिवासी, शेती, शेती वा विकास, औद्योगिक आदी.

१९) जमीन व्यवहार ठरल्यास देय रक्कम बँकेमार्फत द्यावी. त्याचा उल्लेख खरेदीखत करावा. तालुक्यातील दुय्यम निबंधक कार्यालयामध्ये आवश्यक त्या कागदपत्रांची पूर्तता करून व आवश्यक शुल्क भरून खरेदीखत करावे. व्यवहार करताना तज्ञांच्या माध्यमातून करावा.

२०) खरेदी व्यवहार झाल्यानंतर खरेदी खताची मूळ प्रत व इंडेक्स टू (सुची क्रमांक 2) ताब्यात घ्यावा. खरेदीखत झाल्यावर तत्काळ सातबारावर नाव लावून घ्यावे.

२१) कुलमुखत्यार पत्राच्या आधारे व्यवहार करताना संबंधित व्यक्तीने त्यास ते दिले असल्याची खात्री करावी, तसेच कुलमुखत्यार पत्र करून देणारी व्यक्ती अस्तित्वात आहे का हे पहावे, शक्यतो नोंदणीकृत कुलमुखत्यार पत्र असेल तरच व्यवहार करावा.

२२) व्यवहार हा बेनामी पद्धतीने करू नये, तसेच जमिनीचा व्यवहार हा थेट मालकाशी करावा. महसूल विभागाचे शासन नियम हे नेहमी सारखेच राहत नाहीत. आवश्यक त्या कागदपत्रांची पूर्तता करण्यासाठी वेळोवेळी बदलणारे शासन नियम पडताळून पहावेत.

२३) नवीन शर्तीची जमीन घेताना आवश्यक त्या सर्व अटींची पूर्तता झाली आहे का नाही, हे पहावे. नवीन शर्तीची जमीन संबंधिताची परवानगी घेतल्याशिवाय खरेदी करू नये.

२४) रजिस्टर पद्धतीने जमिनीचा व्यवहार करावा. अर्धवट व्यवहार करू नये. व्यवहार हा बेनामी पद्धतीने करू नये, तसेच जमिनीचा व्यवहार हा थेट मालकाशी करावा. मध्यस्थामार्फत व्यवहार करताना त्याला द्यावयाच्या कमिशन ची बोलणी आधीच करावी.