भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम २०२६: नवे शुल्क लागू!

महाराष्ट्रात आजही लाखो नागरिक, शेतकरी, गृहनिर्माण संस्था आणि व्यावसायिक अशा जमिनींवर राहतात किंवा व्यवसाय करतात, ज्यांचा सातबारा उताऱ्यावर उल्लेख ‘भोगवटादार वर्ग-२’ (Occupant Class-II) किंवा ‘शासकीय भाडेपट्ट्याची जमीन’ (Leasehold Land) असा असतो. आपल्या स्वतःच्या हक्काच्या प्रॉपर्टीवर जेव्हा शिक्षणासाठी, घरासाठी किंवा व्यवसाय वाढवण्यासाठी बँकेकडून कर्ज (Bank Loan) घेण्याची वेळ येते, तेव्हा अनेक सरकारी अडचणी समोर येतात. आता महाराष्ट्र शासनाच्या महसूल विभागाने १९ ऑक्टोबर २०२६ रोजी एक अत्यंत महत्त्वपूर्ण शासन परिपत्रक जारी करून सुधारित भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम (Bhogwatadar Varg 2 Jamin Taran Karj Niyam) स्पष्ट केले आहेत.

जर तुमच्याकडेही वर्ग-२ ची जमीन असेल, किंवा अशा शासकीय वा नझूल जमिनीवर बांधलेल्या इमारतीमध्ये तुमचा फ्लॅट (सदनिका) किंवा दुकानाचा गाळा असेल आणि तुम्हाला त्यावर बँकेकडून कर्ज उभारायचे असेल, तर शासनाचे हे नवे भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम (Bhogwatadar Varg 2 Jamin Taran Karj Niyam) माहिती असणे तुमच्यासाठी अत्यंत गरजेचे आहे. बिनापरवाना जमीन किंवा फ्लॅट बँकेत गहाण ठेवल्यास आता थेट दुप्पट दंडाची तरतूद करण्यात आली आहे. चला तर मग, १९ ऑक्टोबर २०२६ चा हा नवीन शासन निर्णय (GR) नेमका काय आहे, किती तारण शुल्क (Mortgage Fee) भरावे लागणार आणि जुन्या भरलेल्या शुल्काचे काय होणार, हे अगदी सोप्या आणि सामान्य भाषेत समजून घेऊया.

भोगवटादार वर्ग-२ जमीन म्हणजे नेमके काय?

कोणताही कायदा समजून घेण्यापूर्वी आपल्याला जमिनीचा प्रकार समजणे आवश्यक आहे. महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ नुसार जमिनींचे प्रामुख्याने दोन वर्गांत वर्गीकरण केले जाते:

१. भोगवटादार वर्ग-१ (Class-1 Land): या जमिनींवर मालकाचा पूर्ण हक्क असतो. ही जमीन विकण्यासाठी किंवा बँकेत गहाण ठेवण्यासाठी शासनाच्या किंवा जिल्हाधिकाऱ्यांच्या पूर्वपरवानगीची गरज नसते.

२. भोगवटादार वर्ग-२ (Class-2 Land) व भाडेपट्ट्याची जमीन: या जमिनी शासनाकडून विशिष्ट अटी व शर्तींवर नागरिकांना, संस्थांना, उद्योगांना किंवा सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्यांना दिलेल्या असतात. या जमिनींच्या हस्तांतरणावर, विक्रीवर आणि त्या बँकेत गहाण (Mortgage) ठेवण्यावर शासनाचे निर्बंध असतात.

अशा नियंत्रित सत्ताप्रकाराच्या जमिनींवर जेव्हा एखाद्या व्यक्तीला किंवा संस्थेला बँकेकडून किंवा वित्तीय संस्थेकडून (Financial Institution) कर्ज घ्यायचे असते, तेव्हा जिल्हाधिकाऱ्यांची पूर्वपरवानगी घ्यावी लागते आणि शासनाला विशिष्ट ‘तारण शुल्क’ (Mortgage Fee) अदा करावे लागते.

भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम २०२६ – Bhogwatadar Varg 2 Jamin Taran Karj Niyam:

शासनाने २००९ ते २०१८ या कालावधीत विविध शासन निर्णय काढून वर्ग-२ आणि भाडेपट्ट्याच्या जमिनी शैक्षणिक, वैद्यकीय, निवासी, औद्योगिक आणि वाणिज्यिक कारणासाठी बँकेत तारण ठेवण्यास परवानगी दिली होती. त्यासाठी ०.२५% आणि ०.५०% इतके तारण शुल्क आकारण्याचे धोरण ठरवले होते.

परंतु, या तारण शुल्क आकारणीच्या वैधतेला मुंबई उच्च न्यायालयाच्या नागपूर खंडपीठात (रिट याचिका क्र. ४०८६/२०११ – मे. बिल्ट ग्राफिक्स पेपर प्रॉडक्ट लि. विरुद्ध महाराष्ट्र शासन) आव्हान देण्यात आले होते. न्यायालयाने २९ ऑगस्ट २०२२ रोजी असा निकाल दिला की, महाराष्ट्र जमीन महसूल संहितेमध्ये असे तारण शुल्क घेण्याबाबत कोणतीही स्पष्ट कायदेशीर तरतूद नाही. त्यामुळे न्यायालयाने २७ फेब्रुवारी २००९ चा शासन निर्णय आणि तारण शुल्क आकारणीचे आदेश रद्द ठरवले होते.

हा कायदेशीर पेच सोडवण्यासाठी आणि २००९ पासून शासनाने वसूल केलेल्या कोट्यवधी रुपयांच्या तारण शुल्काला कायदेशीर संरक्षण (Validation) देण्यासाठी, महाराष्ट्र विधिमंडळाने ‘महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता (दुसरी सुधारणा व विधिग्राह्यीकरण) अधिनियम, २०२५’ (सन २०२५ चा महाराष्ट्र अधिनियम क्र. ६२) संमत केला. माननीय राज्यपालांनी ३१ डिसेंबर २०२५ रोजी याला मंजुरी दिली आणि हे राजपत्र प्रसिद्ध झाले. या नवीन कायद्याच्या अंमलबजावणीसाठीच आता १९ ऑक्टोबर २०२६ रोजी महसूल विभागाने हे नवीन सर्वसमावेशक परिपत्रक आणि सुधारित भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम (Bhogwatadar Varg 2 Jamin Taran Karj Niyam) जारी केले आहेत.

महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता कलम ३६(४) मधील मोठी सुधारणा

नवीन कायद्यानुसार महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ च्या कलम ३६ च्या पोट-कलम (४) मध्ये महत्त्वाची सुधारणा करण्यात आली आहे. या सुधारित भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम (Bhogwatadar Varg 2 Jamin Taran Karj Niyam) तरतुदीनुसार:

• भोगवटादार वर्ग-२ च्या जमीनधारकाला आपली मालमत्ता राज्य शासन, सहकारी संस्था, भारतीय स्टेट बँक (SBI), राष्ट्रीयीकृत बँका किंवा महाराष्ट्र राज्य वित्तीय महामंडळ यांच्याकडे कर्जासाठी कायदेशीररीत्या गहाण ठेवता येईल.

• मात्र, शेतीव्यतिरिक्त इतर कोणत्याही कारणासाठी (Non-Agricultural Purpose) ही मालमत्ता बँकेत किंवा वित्तीय संस्थेत गहाण ठेवण्यापूर्वी शासनाने ठरवून दिलेल्या दराने शासनाकडे ‘गहाण शुल्क’ (Mortgage Fee) भरणे बंधनकारक राहील.

नवीन भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम: किती तारण शुल्क (Mortgage Fee) लागणार?

जर तुम्हाला शासकीय अथवा नझूल जमिनीवर किंवा त्यावरील इमारतीमधील फ्लॅट (सदनिका) किंवा व्यावसायिक गाळ्यावर बँकेकडून कर्ज घ्यायचे असेल, तर संबंधित जिल्हाधिकाऱ्यांची पूर्वपरवानगी घेताना खालील तक्त्यानुसार तारण शुल्क भरावे लागेल:

(टीप: ३१ डिसेंबर २०२५ नंतर करण्यात येणारी ही तारण शुल्क आकारणी आता पूर्णपणे कायदेशीर आणि सर्वांवर बंधनकारक आहे.)

उदाहरणार्थ, जर एखाद्या व्यक्तीला सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील (जी वर्ग-२ किंवा शासकीय भाडेपट्ट्याच्या जागेवर आहे) फ्लॅटवर किंवा शैक्षणिक संस्थेच्या जमिनीवर १ कोटी रुपयांचे कर्ज घ्यायचे असेल, तर ०.२५% प्रमाणे २५,००० रुपये तारण शुल्क शासनाकडे भरावे लागेल. तर व्यावसायिक किंवा औद्योगिक कारणांसाठी १ कोटी रुपयांच्या कर्जावर ०.५०% प्रमाणे ५०,००० रुपये तारण शुल्क भरावे लागेल.

विनापरवाना जमीन किंवा फ्लॅट तारण ठेवल्यास ‘दुप्पट दंड’!

अनेकदा नागरिक किंवा संस्था अज्ञानापोटी किंवा घाईघाईत जिल्हाधिकाऱ्यांची किंवा सक्षम प्राधिकाऱ्याची पूर्वपरवानगी न घेताच शासकीय/नझूल जमिनीवरील फ्लॅट किंवा गाळा बँकेत गहाण ठेवून कर्ज घेतात. अशा विनापरवाना व्यवहारांबाबतही नवीन भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम (Bhogwatadar Varg 2 Jamin Taran Karj Niyam) अगदी स्पष्ट आहेत:

• जर तुम्ही सक्षम अधिकाऱ्याची पूर्वपरवानगी न घेता तारण व्यवहार केला असेल आणि नंतर तो व्यवहार नियमित (Regularize/नियमानुकूल) करायचा असेल, तर जिल्हाधिकारी मूळ तारण शुल्काच्या “दुप्पट शुल्क” (Double Fee) आकारून असा व्यवहार नियमित करू शकतात.

• म्हणजेच, विनापरवाना व्यवहार केल्यास निवासी कारणासाठी ०.२५% ऐवजी ०.५०% आणि व्यावसायिक/औद्योगिक कारणासाठी ०.५०% ऐवजी थेट १.००% इतका दंड/शुल्क भरावे लागेल. त्यामुळे बँक कर्ज घेण्यापूर्वीच रीतसर परवानगी घेणे कधीही फायदेशीर ठरेल.

कर्ज परवानगीच्या प्रमुख अटी व शर्ती कोणत्या?

जिल्हाधिकाऱ्यांकडून जेव्हा वर्ग-२ च्या जमिनीवर किंवा फ्लॅटवर कर्ज घेण्यासाठी परवानगी आदेश दिला जातो, तेव्हा खालील महत्त्वाच्या अटी लागू राहतील:

१. आगाऊ शुल्क भरणा आणि वैधता

कर्ज उभारण्यासाठी परवानगी घेताना लागू असणारे तारण शुल्क शासनाकडे आगाऊ (Advance) भरणे आवश्यक आहे. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, तुम्ही ज्या कर्ज रकमेसाठी शुल्क भरून परवानगी घेतली आहे, तेवढ्याच कर्ज रकमेपुरता हा परवानगी आदेश वैध राहील. भविष्यात कर्ज वाढवून घ्यायचे असल्यास पुन्हा प्रक्रिया करावी लागेल.

२. कर्ज थकल्यास आणि मालमत्तेचा लिलाव झाल्यास काय होणार?

जर कर्जदार व्यक्तीने किंवा संस्थेने बँकेच्या कर्जाची परतफेड केली नाही, तर त्याची संपूर्ण जबाबदारी त्या कर्जदाराची असेल. अशा वेळी बँकेने किंवा वित्तीय संस्थेने कर्ज वसुलीसाठी ती जमीन, फ्लॅट किंवा गाळा विक्रीला/लिलावाला काढण्याचे ठरवले, तर त्यासाठी कडक भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम (Bhogwatadar Varg 2 Jamin Taran Karj Niyam) लागू केले आहेत:

• जिल्हाधिकाऱ्यांची पूर्वपरवानगी अनिवार्य: बँकेला अशी मालमत्ता विक्रीस काढण्यापूर्वी बँकेची थकीत देय रक्कम आणि त्या जमिनीची/फ्लॅटची अपेक्षित बाजारभाव किंमत याचा तपशील देऊन जिल्हाधिकाऱ्यांची पूर्वपरवानगी घेणे बंधनकारक राहील.

• शासनाचा पहिला भार (First Charge): मालमत्तेच्या विक्रीतून बँकेला किंवा वित्तीय संस्थेला जी रक्कम मिळेल, त्यातून बँकेने ‘पहिला भार’ म्हणून शासनाला खालील रकमा देणे अनिवार्य राहील:

  1. प्रचलित धोरणानुसार शासनाला देय होणारी ‘हस्तांतरण फी’ (Transfer Fee) (मात्र, या प्रसंगी अनर्जित रक्कम म्हणजेच Unearned Income आकारली जाणार नाही).

  2. त्या जमिनीबाबत किंवा गाळ्याबाबत शासनाची इतर कोणतीही थकीत देय रक्कम.

• जमिनीचा दर्जा कायम राहणार: थकीत कर्जापोटी जमिनीची किंवा फ्लॅटची विक्री होऊन ती नवीन मालकाकडे हस्तांतरित झाली, तरीही ती जमीन ‘भोगवटादार वर्ग-२’ किंवा ‘शासकीय भाडेपट्टा’ याच धारणाधिकाराची राहील.

३. वर्ग-१ (Class-1) मध्ये रूपांतर करण्याची तरतूद काय सांगते?

कलम ३६(४) मधील तरतुदीनुसार, जर कर्जदाराने कर्जाची परतफेड करण्यात कसूर केली आणि बँकेने वहिवाट जप्त करून विक्री करण्याची प्रक्रिया सुरू केली, तर सहकारी संस्था, स्टेट बँक किंवा वित्तीय महामंडळाच्या अर्जावरून आणि राज्य शासनाने विहित केलेले पट्टामूल्य (Premium) भरल्यानंतर, जिल्हाधिकारी लेखी आदेशाद्वारे अशा भोगवटादाराचे ‘भोगवटादार वर्ग-१’ म्हणून पुन्हा वर्गीकरण करू शकतात, जेणेकरून पुढील हस्तांतरण निर्बंधरहित होऊ शकेल. मात्र सामान्य लिलाव प्रक्रियेत फक्त हस्तांतरण फी भरल्यास जमीन वर्ग-२ मध्येच कायम राहते.

२००९ पासून भरलेल्या तारण शुल्काचा परतावा (Refund) मिळणार का?

नागपूर खंडपीठाच्या २०२२ च्या निकालानंतर अनेकांनी २००९ पासून भरलेले तारण शुल्क परत मिळण्यासाठी (Refund) अर्ज आणि न्यायालयीन दावे दाखल केले होते. परंतु, ३१ डिसेंबर २०२५ च्या नवीन विधिग्राह्यीकरण कायद्यानुसार आणि १९ ऑक्टोबर २०२६ च्या या परिपत्रकानुसार शासनाने स्पष्ट केले आहे की:

• दिनांक २७ फेब्रुवारी २००९ पासून महसूल विभागाने आकारलेले आणि वसूल केलेले सर्व गहाण/तारण शुल्क आता कायदेशीररीत्या वैध मानण्यात आले आहे.

• त्यामुळे २००९ पासून भरलेल्या कोणत्याही तारण शुल्काच्या परताव्यासाठी (Refund) कोणत्याही न्यायालयात, न्यायाधिकरणात किंवा प्राधिकरणासमोर दावा किंवा खटला दाखल करता येणार नाही आणि चालू ठेवता येणार नाही.

• सर्व जिल्हाधिकारी व क्षेत्रीय अधिकाऱ्यांना परताव्याची कोणतीही नवीन कार्यवाही न करण्याचे आणि प्रलंबित न्यायालयीन प्रकरणे ‘सन २०२५ चा महाराष्ट्र अधिनियम क्र. ६२’ सादर करून तात्काळ निकाली काढण्याचे आदेश देण्यात आले आहेत.

सर्वसामान्य नागरिक व सोसायट्यांसाठी या निर्णयाचा नेमका फायदा काय?

पूर्वी उच्च न्यायालयाच्या निकालामुळे आणि कायदेशीर संदिग्धतेमुळे अनेक जिल्ह्यांमध्ये वर्ग-२ च्या जमिनींवर किंवा अशा जमिनींवरील गृहनिर्माण सोसायट्यांमधील फ्लॅट्सवर बँकांकडून कर्ज मिळताना मोठे अडथळे येत होते. महसूल अधिकारीही परवानगी देताना संभ्रमात असायचे. आता १९ ऑक्टोबर २०२६ च्या या शासन परिपत्रकामुळे सर्व क्षेत्रीय महसूल अधिकाऱ्यांना स्पष्ट मार्गदर्शक सूचना मिळाल्या आहेत.

नवीन भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम (Bhogwatadar Varg 2 Jamin Taran Karj Niyam) लागू झाल्यामुळे आता अवघे ०.२५% (निवासी/शैक्षणिक) किंवा ०.५०% (व्यावसायिक/औद्योगिक) शुल्क भरून जिल्हाधिकाऱ्यांकडून जलद गतीने मॉर्गेज परवानगी (NOC) मिळू शकेल आणि बँकांचाही कर्ज देण्याचा मार्ग मोकळा झाला आहे.

महसूल विभाग (भूसंपादन सह) विभाग शासन निर्णय:

भोगवटादार वर्ग-2 अथवा भाडेपट्ट्याने प्रदान केलेल्या शासकीय जमिनी कर्ज उभारणीसाठी वित्तीय संस्थेकडे गहाण/तारण ठेवण्यास परवानगी देणे आणि तारण शुल्क (Mortgage Fee) आकारणी करण्याबाबत मार्गदर्शन सूचना बाबत शासन निर्णय डाउनलोड करण्यासाठी येथे क्लिक करा.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQ)

प्रश्न १: नवीन भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम काय आहेत?

उत्तर: १९ ऑक्टोबर २०२६ च्या शासन परिपत्रकानुसार, भोगवटादार वर्ग-२ किंवा शासकीय भाडेपट्ट्याच्या जमिनीवर आणि त्यावरील फ्लॅट/गाळ्यावर शेतीव्यतिरिक्त इतर कारणासाठी बँक कर्ज घ्यायचे असल्यास जिल्हाधिकाऱ्यांची पूर्वपरवानगी घेणे आणि निवासी/शैक्षणिक कारणासाठी ०.२५% तर औद्योगिक/व्यावसायिक कारणासाठी ०.५०% तारण शुल्क भरणे बंधनकारक आहे.

प्रश्न २: शेती कर्जासाठी (Agricultural Loan) भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम व शुल्क लागू आहे का?

उत्तर: नाही. महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता कलम ३६(४) मधील सुधारित तरतुदीनुसार, केवळ ‘शेतीव्यतिरिक्त अन्य कोणत्याही प्रयोजनासाठी’ (Non-Agricultural Purpose) मालमत्ता बँकेत गहाण ठेवण्यापूर्वीच हे गहाण शुल्क देणे बंधनकारक आहे.

प्रश्न ३: जिल्हाधिकाऱ्यांची परवानगी न घेता वर्ग-२ जमिनीवरील फ्लॅट बँकेत गहाण ठेवला तर काय होते?

उत्तर: नवीन भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम नुसार, विनापरवाना केलेला तारण व्यवहार नियमित (Regularize) करायचा असल्यास जिल्हाधिकारी नियमानुसार लागणाऱ्या तारण शुल्काच्या ‘दुप्पट शुल्क’ (म्हणजे ०.५०% किंवा १%) दंड आकारून तो व्यवहार नियमित करू शकतात.

प्रश्न ४: २०१० किंवा २०१८ मध्ये भरलेले तारण शुल्क आता सरकारकडून परत (Refund) मिळेल का?

उत्तर: नाही. ‘महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता (दुसरी सुधारणा व विधिग्राह्यीकरण) अधिनियम, २०२५’ अन्वये २७ फेब्रुवारी २००९ पासून वसूल केलेले सर्व तारण शुल्क कायदेशीररीत्या वैध करण्यात आले असून, त्याच्या परताव्यासाठी (Refund) कोणताही दावा करता येणार नाही.

या लेखात, आम्ही भोगवटादार वर्ग २ जमीन तारण कर्ज नियम २०२६ (Bhogwatadar Varg 2 Jamin Taran Karj Niyam) विषयीची संपूर्ण माहिती दिली आहे. मला आशा आहे की तुम्हाला हा लेख आवडला असेल. तुम्हाला हा लेख आवडला तर नक्की शेअर करा. तुम्हाला या लेखाबद्दल काही प्रश्न असल्यास, कृपया टिप्पणी द्या.

1. पीक कर्ज मागणीसाठी ऑनलाईन अर्ज कसा करायचा? जाणून घ्या सविस्तर माहिती !
2. बँकेचे कर्ज फेडल्यानंतर बँकेकडुन हि कागदपत्रे अवश्य घ्या नाहितर होऊ शकते आर्थिक नुकसान !
3. किसान क्रेडिट कार्डसाठी असा करा ऑनलाईन अर्ज !
4. ॲग्रिस्टॅक योजनेअंतर्गत फार्मर आयडीसाठी ऑनलाईन नोंदणी कशी करायची? जाणून घ्या सविस्तर माहिती !
5. गावातील तलाठ्याचे सर्व जमिनीचे फेरफार आणि जमिन मोजणीचे व्यवहार पहा ऑनलाईन!
6. जमिनीचा नकाशा ऑनलाईन कसा पाहायचा? जाणून घ्या सविस्तर माहिती!
7. डिजिटल स्वाक्षरीचा सातबारा उतारा (Satbara Utara ७/१२) ऑनलाईन कसा डाउनलोड करायचा? जाणून घ्या सविस्तर!
8. गाव नमुना सातबारा (७/१२) उतारा म्हणजे काय? सातबारा उताऱ्या विषयीची संपूर्ण माहिती !

वरील लेख आपल्या सर्व मित्रांना शेअर करा. आपल्याला या लेखाबद्दल काही प्रश्न असल्यास, कृपया कमेंट करा.

आमच्या सोशल मीडिया व्हॉट्सअ‍ॅप, फेसबुक आणि टेलिग्राम ग्रुप मध्ये सामील होण्यासाठी येथे क्लिक करा !!