महसूल व वन विभाग महाराष्ट्र जमीन महसूल कायदा महाराष्ट्र शासन निर्णय - GR वृत्त विशेष

सामाईक जमीन दस्त नोंदणी २०२६: ७/१२ जमीन विक्रीचा नवा नियम लागू!

October 22, 2026 MSDhulap Team 10 min read

महाराष्ट्रातील लाखो शेतकरी आणि जमीन मालकांसाठी महसूल विभागाने एक अत्यंत महत्त्वाचा आणि ऐतिहासिक निर्णय घेतला आहे. गावाकडे किंवा शहरात वडिलोपार्जित अथवा एकत्रित कुटुंबाची जमीन असेल, तर एकाच ७/१२ उताऱ्यावर अनेक भावांची किंवा नातेवाईकांची नावे असतात. अशा परिस्थितीत सामाईक जमीन दस्त नोंदणी (Samaik Jamin Dast Nondani) करताना आजवर अनेक कायदेशीर अडचणी आणि कौटुंबिक वाद निर्माण होत होते. कोणीतरी एक हिस्सेदार इतर सहहिस्सेदारांना न विचारता परस्पर आपल्या हिश्श्याची जमीन तिसऱ्याच व्यक्तीला विकून मोकळा व्हायचा आणि त्यानंतर प्रत्यक्ष जागेचा ताबा घेताना मोठे वाद होऊन प्रकरणे थेट कोर्टाच्या पायरीपर्यंत पोहोचायची.

हाच गोंधळ कायमचा थांबवण्यासाठी महाराष्ट्र शासनाच्या महसूल विभागाने दिनांक १९ ऑक्टोबर २०२६ रोजी एक नवे शासन परिपत्रक (GR) जारी केले आहे. या नव्या नियमानुसार, आता ७/१२ उताऱ्यावरील सामाईक जमिनीची खरेदी-विक्री करताना दुय्यम निबंधक कार्यालयात (Sub-Registrar Office) काही ठोस कागदपत्रे सादर करणे बंधनकारक करण्यात आले आहे. जर तुम्ही देखील आगामी काळात एखादी सामाईक शेतजमीन किंवा प्लॉट खरेदी-विक्री करण्याचा विचार करत असाल, तर हा नवा नियम आणि त्यातील दोन प्रमुख अटी समजून घेणे तुमच्यासाठी अत्यंत गरजेचे आहे.

Table of Contents

सामाईक जमीन म्हणजे नेमके काय आणि वाद का होतात? (Samaik Jamin Dast Nondani)

आपल्याकडे वडिलोपार्जित जमिनीचे जेव्हा वारसाहक्काने वाटप होते, तेव्हा अनेकदा कागदोपत्री ७/१२ उताऱ्यावर सर्व वारसांची नावे एकत्रितपणे म्हणजेच ‘सामाईक’ लागतात. प्रत्यक्षात जागेवर कोणाचा हिस्सा कुठे आहे, कोणाच्या वाटेला रस्त्याकडची जमीन आली आणि कोणाला विहिरीजवळचा भाग मिळाला, याचे अधिकृत सीमांकन किंवा सरकारी मोजणी झालेली नसते.

अशा वेळी एखाद्या सहहिस्सेदाराला पैशांची गरज पडली, तर तो आपल्या वाट्याचे क्षेत्र विक्रीस काढतो. जुन्या पद्धतीनुसार, अनेक ठिकाणी इतर सहहिस्सेदारांची कोणतीही लेखी परवानगी न घेता अशा जमिनींचे खरेदीखत (Sale Deed) नोंदवले जायचे. परिणामी, नवीन खरेदीदार जेव्हा शेतात किंवा जागेवर ताबा घ्यायला जायचा, तेव्हा मूळचे इतर हिस्सेदार त्याला विरोध करायचे. “आमची संमती न घेता आमच्या शेतात परका माणूस कसा आला?” किंवा “चांगली आणि रस्त्यालगतचीच जागा कशी विकली?” असे प्रश्न उपस्थित होऊन दिवाणी न्यायालयात (Civil Court) दावे दाखल होण्याचे प्रमाण प्रचंड वाढले होते.

केवळ न्यायालयच नव्हे, तर नोंदणी व मुद्रांक विभागाकडेही (IGR) अशा चुकीच्या दस्त नोंदणीबाबत दररोज शेकडो तक्रारी दाखल होत होत्या. या सर्व बाबींचा गांभीर्याने विचार करून शासनाने आता सामाईक जमीन दस्त नोंदणी (Samaik Jamin Dast Nondani) प्रक्रियेसाठी एक स्पष्ट आणि कडक मानक कार्यपद्धती (SOP) लागू केली आहे.

१९ ऑक्टोबर २०२६ चे नवीन शासन परिपत्रक काय सांगते?

महाराष्ट्र शासनाच्या महसूल विभागाने (शासन परिपत्रक क्रमांक: मुद्रांक २०२६/प्र.क्र. ३८०/मुद्रांक-२) राज्यातील सर्व दुय्यम निबंधकांना सामाईक ७/१२ वरील जमिनीच्या दस्तांची नोंदणी करताना काटेकोरपणे पाळावयाच्या दोन मुख्य अटी ठरवून दिल्या आहेत.

मिळकत हस्तांतरण अधिनियम १८८२ च्या कलम ४४ नुसार, कोणत्याही सहहिस्सेदाराला सामाईक मिळकतीमधील आपला अविभक्त हिस्सा विकण्याचा कायदेशीर अधिकार आहे. मात्र, तो विकताना भविष्यात वाद होऊ नयेत म्हणून खालील दोन पर्यायांपैकी एका पर्यायाची पूर्तता करणे आता अनिवार्य करण्यात आले आहे:

१. मोजणीची ‘क प्रत’ जोडल्यास इतरांच्या संमतीची (NOC) गरज नाही! (पहिला नियम)

शासनाच्या परिपत्रकातील पहिल्या आणि सर्वात महत्त्वाच्या नियमानुसार, जर एखाद्या सामाईक ७/१२ वरील सहहिस्सेदाराला आपल्या हिश्श्याची जमीन विकायची असेल आणि त्याने त्या विक्री करावयाच्या भागाची भूमी अभिलेख विभागाकडून (Land Records Department) अधिकृत मोजणी करून घेतलेली ‘क प्रत’ (C-Copy) खरेदीखताच्या दस्तासोबत जोडली असेल, तर अशा वेळी ७/१२ वरील इतर कोणत्याही सहहिस्सेदाराच्या लेखी संमतीची किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्राची (NOC) गरज भासणार नाही.

दुय्यम निबंधकांनी अशा प्रकरणात इतर हिस्सेदारांच्या संमतीची मागणी न करता थेट सामाईक जमीन दस्त नोंदणी (Samaik Jamin Dast Nondani) पूर्ण करावी, असे स्पष्ट आदेश देण्यात आले आहेत. याचे कारण अगदी सोपे आहे—जेव्हा भूमी अभिलेख विभागाकडून मोजणी होऊन ‘क प्रत’ मिळते, तेव्हा विक्री केल्या जाणाऱ्या जमिनीच्या चतुःसीमा आणि नकाशा अधिकृतपणे निश्चित झालेला असतो, त्यामुळे पुढे जाऊन हद्दीचा किंवा ताब्याचा वाद होण्याचा प्रश्नच उरत नाही.

२. ‘क प्रत’ नसेल तर सर्व सहहिस्सेदारांची लेखी संमती (NOC) बंधनकारक! (दुसरा नियम)

अनेकदा घाईघाईत किंवा मोजणीसाठी लागणारा वेळ टाळण्यासाठी शेतकरी मोजणी न करताच जमीन विकायला काढतात. परिपत्रकातील दुसऱ्या नियमानुसार, जर जमीन विकणाऱ्या सहहिस्सेदाराने भूमी अभिलेख विभागाकडून मोजणीची ‘क प्रत’ उपलब्ध करून दिली नाही किंवा ती दस्तासोबत जोडली नाही, तर मात्र ७/१२ वरील इतर सर्व सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र (NOC) घेणे शंभर टक्के अनिवार्य आहे.

इतकेच नाही, तर ही लेखी संमती प्रत्यक्ष नोंदणीसाठी दाखल होणाऱ्या दस्ताचा एक भाग करणे बंधनकारक आहे. जर विक्रेत्याकडे मोजणीची ‘क प्रत’ पण नसेल आणि इतर भावांची किंवा हिस्सेदारांची लेखी संमती (NOC) देखील दस्तासोबत जोडलेली नसेल, तर दुय्यम निबंधक कार्यालयात अशा कोणत्याही दस्ताची नोंदणी केली जाणार नाही.

सामाईक जमीन दस्त नोंदणी नियम २०२६ – (Samaik Jamin Dast Nondani):

सर्वसामान्य नागरिकांना आणि शेतकऱ्यांना हा नियम अगदी सहज समजावा, यासाठी खालील तक्ता पहा:

परिस्थिती / कागदपत्रे	इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती (NOC) लागेल का?	सामाईक जमीन दस्त नोंदणी होणार का?
पर्याय १: भूमी अभिलेख विभागाची मोजणीची ‘क प्रत’ दस्तासोबत जोडली आहे.	नाही (इतर कोणाच्याही NOC ची गरज नाही).	होय, कोणतीही अडचण न येता दस्त नोंदणी होईल.
पर्याय २: मोजणीची ‘क प्रत’ नाही, पण इतर सर्व सहहिस्सेदारांची लेखी संमती (NOC) दस्तासोबत जोडली आहे.	होय (संमती पत्र दस्ताचा भाग असणे आवश्यक).	होय, सहमतीच्या आधारे दस्त नोंदणी पूर्ण होईल.
पर्याय ३: मोजणीची ‘क प्रत’ नाही आणि इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती (NOC) सुद्धा नाही.	अनिवार्य आहे (त्याशिवाय पुढे प्रक्रिया होणार नाही).	नाही, दुय्यम निबंधक असा दस्त नोंदवून घेणार नाहीत.

भूमी अभिलेख विभागाची मोजणीची ‘क प्रत’ म्हणजे काय?

या शासन निर्णयामध्ये ‘क प्रत’ हा शब्द अत्यंत कळीचा ठरला आहे. अनेक सामान्य शेतकऱ्यांना ‘क प्रत’ म्हणजे काय हे नेमकेपणाने माहीत नसते. जेव्हा तुम्ही तुमच्या जमिनीची तालुका भूमी अभिलेख कार्यालयाकडे (TILR) रीतसर फी भरून सरकारी मोजणीसाठी अर्ज करता, तेव्हा सरकारी मोजणीदार (Surveyor) प्रत्यक्ष शेतात येऊन जमिनीची मोजणी करतात.

या मोजणी प्रक्रियेमध्ये शेजारील गटधारकांना आणि ७/१२ वरील सहहिस्सेदारांना नोटीस दिली जाते. मोजणी पूर्ण झाल्यानंतर भूमी अभिलेख कार्यालयाकडून जमिनीचा अधिकृत नकाशा तयार केला जातो. या नकाशाच्या प्रतींचे वर्गीकरण केले जाते, त्यापैकी अर्जदाराला म्हणजेच जमीन मालकाला अधिकृत स्वाक्षरी आणि शिक्क्यानिशी दिली जाणारी प्रमाणित मोजणी नकाशाची प्रत म्हणजेच ‘क प्रत’ होय. ही प्रत असल्यास तुम्ही विकत असलेला हिस्सा नेमका कुठे आहे हे कायदेशीररीत्या सिद्ध होते, आणि म्हणूनच सामाईक जमीन दस्त नोंदणी (Samaik Jamin Dast Nondani) करताना ही प्रत जोडल्यास इतरांच्या NOC मधून सूट देण्यात आली आहे.

या निर्णयामुळे शेतकरी आणि खरेदीदारांना काय फायदा होणार?

महाराष्ट्र शासनाचे अवर सचिव विनायक लवटे यांच्या स्वाक्षरीने निघालेल्या या परिपत्रकाचे राज्यातील महसूल आणि कायदेशीर वर्तुळात स्वागत होत आहे. या निर्णयाचे मुख्य फायदे खालीलप्रमाणे आहेत:

परस्पर जमीन विक्रीला आळा: अनेकदा कुटुंबातील एखादा व्यक्ती घरातील इतर सदस्यांना किंवा बहिणींना अंधारात ठेवून सामाईक जमिनीचा व्यवहार करायचा. आता ‘क प्रत’ किंवा लेखी संमतीशिवाय सामाईक जमीन दस्त नोंदणी (Samaik Jamin Dast Nondani) होऊच शकणार नसल्याने अशा फसवणुकीला पूर्णविराम मिळेल.
खरेदीदारांचे पैसे सुरक्षित राहणार: जमीन खरेदी करणारा व्यक्ती लाखो रुपये मोजतो, पण नंतर इतर हिस्सेदारांनी हरकत घेतल्याने त्याला वर्षानुवर्षे जागेचा ताबा मिळत नाही. आता खरेदीच्या वेळीच एकतर मोजणी झालेली असेल किंवा सर्वांची संमती असेल, त्यामुळे खरेदीदाराची गुंतवणूक १००% सुरक्षित राहील.
न्यायालयातील दावे कमी होणार: महसूल न्यायालये (तहसीलदार, प्रांत अधिकारी) आणि दिवाणी न्यायालयांमध्ये सर्वाधिक खटले हे सामाईक जमिनीच्या हद्दीवरून आणि परस्पर विक्रीवरून सुरू असतात. दस्त नोंदणीच्या टप्प्यावरच ही चाळणी लावल्यामुळे भविष्यातील हजारो वाद जाग्यावरच मिटतील.
भाऊबंदकीचे वाद टळणार: जेव्हा एखाद्या हिस्सेदाराला जमीन विकायची असेल, तेव्हा त्याला एकतर रीतसर मोजणी करून घ्यावी लागेल किंवा इतर भावांना विश्वासात घेऊन त्यांची लेखी संमती घ्यावी लागेल. यामुळे कुटुंबातील पारदर्शकता टिकून राहील.

व्यावहारिक अडचणी आणि त्यावरील कायदेशीर मार्ग

शासनाने आपल्या परिपत्रकात हे देखील मान्य केले आहे की, काही जुन्या वडिलोपार्जित मिळकतींमध्ये ७/१२ उताऱ्यावर २० ते २५ किंवा त्याहून अधिक सहहिस्सेदार असतात. त्यातील काही जण शहरांत स्थलांतरित झालेले असतात, तर काहींचे आपापसात बोलणे नसते. अशा वेळी सामाईक जमीन दस्त नोंदणी (Samaik Jamin Dast Nondani) करताना सर्वच सहहिस्सेदारांची लेखी संमती मिळवणे व्यावहारिकदृष्ट्या अत्यंत कठीण होऊ शकते.

मग अशा वेळी जर एखादा सहहिस्सेदार जाणूनबुजून आडकाठी करत असेल आणि NOC देण्यास नकार देत असेल, तर विक्रेत्याने काय करावे? यावर शासनाने पहिला पर्याय खुला ठेवला आहे. जर इतर हिस्सेदार संमती देत नसतील, तर तुम्ही भूमी अभिलेख विभागाकडे अर्ज करून तुमच्या हिश्श्याची अधिकृत मोजणी करून ‘क प्रत’ प्राप्त करू शकता किंवा तहसीलदारांकडे महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता १९६६ च्या कलम ८५ अन्वये अधिकृत खातेफोड (वाटप) करण्यासाठी अर्ज करू शकता. एकदा मोजणीची ‘क प्रत’ हातात आली की तुम्हाला कोणाच्याही संमतीची (NOC) गरज उरणार नाही आणि तुमची सामाईक जमीन दस्त नोंदणी (Samaik Jamin Dast Nondani) कायदेशीररीत्या पूर्ण होईल.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQs)

प्रश्न १: सामाईक जमीन दस्त नोंदणी साठी आता इतर भावांची किंवा हिस्सेदारांची संमती घेणे बंधनकारक आहे का?

उत्तर: होय, जर तुमच्याकडे विक्री करावयाच्या जमिनीच्या भागाची भूमी अभिलेख विभागाची मोजणीची ‘क प्रत’ नसेल, तर सामाईक जमीन दस्त नोंदणी (Samaik Jamin Dast Nondani) करण्यासाठी ७/१२ वरील इतर सर्व सहहिस्सेदारांची लेखी संमती (NOC) घेणे आणि ती दस्तासोबत जोडणे पूर्णपणे बंधनकारक आहे.

प्रश्न २: जर इतर सहहिस्सेदार जमीन विक्रीला संमती देत नसतील तर काय करावे?

उत्तर: जर इतर हिस्सेदार लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र देत नसतील, तर विक्री करणाऱ्या हिस्सेदाराने भूमी अभिलेख विभागाकडून आपल्या हिश्श्याची मोजणी करून त्याची ‘क प्रत’ प्राप्त करावी. दस्तासोबत मोजणीची ‘क प्रत’ जोडल्यास इतर सहहिस्सेदारांच्या संमतीशिवाय दस्त नोंदणी करता येते.

प्रश्न ३: सामाईक जमीन दस्त नोंदणी बाबतचा हा नवीन शासन निर्णय कधीपासून लागू झाला आहे?

उत्तर: महाराष्ट्र शासनाच्या महसूल विभागाने १९ ऑक्टोबर २०२६ रोजी हे शासन परिपत्रक जारी केले असून, राज्यातील सर्व दुय्यम निबंधक कार्यालयांना याची तात्काळ आणि काटेकोर अंमलबजावणी करण्याचे आदेश दिले आहेत.

प्रश्न ४: तोंडी संमती असल्यास दुय्यम निबंधक दस्त नोंदणी करतील का?

उत्तर: नाही. मोजणीची ‘क प्रत’ नसल्यास सर्व सहहिस्सेदारांची ‘लेखी संमती’ घेऊन ती प्रत्यक्ष दस्ताचा भाग करणे अनिवार्य आहे. केवळ तोंडी संमतीवर आता कोणतीही सामाईक जमीन दस्त नोंदणी (Samaik Jamin Dast Nondani) केली जाणार नाही.

या लेखात, आम्ही सामाईक जमीन दस्त नोंदणी २०२६ (Samaik Jamin Dast Nondani): ७/१२ जमीन विक्रीचा नवा नियम विषयीची संपूर्ण माहिती दिली आहे. मला आशा आहे की तुम्हाला हा लेख आवडला असेल. तुम्हाला हा लेख आवडला तर नक्की शेअर करा. तुम्हाला या लेखाबद्दल काही प्रश्न असल्यास, कृपया टिप्पणी द्या.

पुढील लेख देखील वाचा!