जमीन NA (बिगर शेती) कशी करायची? जाणून घ्या सविस्तर प्रक्रिया

आपण या लेखामध्ये जमीन NA (बिगर शेती) कशी करायची याची सविस्तर माहिती घेणार आहोत. आजच्या काळामध्ये विकासासाठी, राहण्यासाठी, उद्योग व्यवसायासाठी मोठया प्रमाणावर जागेची मागणी वाढत आहे. जी जमीन पडीक, निरुपयोगी आहे किंवा ज्या ठिकाणी वस्ती आहे किंवा गाव वाढलेलं आहे, शेतजमिनीत या गोष्टी करता येत नाहीत, त्यासाठी शेत जमिनीचे अकृषी म्हणजे नॉन ऍग्रिकल्चरल (NA) करावे लागते. शहरी भाग असो किंवा ग्रामीण भाग कोणताही प्रोजेक्ट चालू करायचं म्हटलं तर NA प्लॉट करणे गरजेचे आहे. NA प्लॉट केल्यावर खरेदी विक्री होऊ शकते, बँकेच्या कर्जासाठी सुद्धा NA प्लॉट असणं आवश्यक असतं. स्थावर मालमत्ता किंवा गृह निर्माण जर करायचा आणि त्याचा विकास जर करायचा असेल तर NA प्लॉट करण अत्यंत महत्त्वाच असतं. जर आपल्याला बंगला बांधायचा असेल किंवा घर बांधायचे असेल त्यावेळी अशा निरुपयोगी जमिनीचा वापर करून त्या जमिनीतील काही तुकडा वापरुन बंगला बांधता येतो पण त्यासाठी NA फ्लॉट करणे गरजेचे असते. तसेच दुकान असतील औद्योगिक कार्यशाळा असतील त्यांना देखील NA प्लॉट करणं गरजेचे असते.

जमीन NA (बिगर शेती) कशी करायची? 

बऱ्याच लोकांना NA करण्याची प्रक्रिया माहित नसते. तर काहींना ती माहित असली तरी त्याचे पूर्ण ज्ञान असतेच असे नाही. त्यामुळे NA करण्यासाठीची प्रक्रिया नेमकी काय आहे, ती कशी करावी लागते हे पाहणे गरजेचे आहे. महाराष्ट्र जमीन महसूल ( कृषी जमिनीचे अकृषी जमिनीत रूपांतर करणे) अधिनियम १९६९ नुसार शेतजमिनीचा वापर इतर कोणत्याच विकास कामाकरिता करता येत नाही. तो करायचा असेल तर त्यासाठी राज्य शासनाची परवानगी घ्यावी लागते.

तसेच जर काही लोकांना विश्रांतीसाठी, फार्म हाऊससाठी तसेच पर्यटनासाठी ज्या जागा NA कराव्या लागतात त्या जागा एकट्याने खरेदी करण्यापेक्षा ग्रुपने खरेदी करणे आवश्यक असते. त्याचप्रमाणे महाराष्ट्र जमीन महसूल कायदा कलम १४४ नुसार शासनाची परवानगी घेणे बंधनकारक आहे. विकासाधीन नियमानुसार १० गुंठे पेक्षा कमी जमिनीच्या क्षेत्रासाठी खरेदी विक्री करता येत नाही. दुय्यम निबंधक कार्यालयातून खरेदी विक्री, स्थावर तारण, बक्षीस पत्र आदी दस्ताऐवज होऊ शकत नाही. सदर जमिनीची नगर रचना विभागाकडून आरक्षण करणे, भुसंपादन कायद्यानुसार सार्वजनिक प्रयोजनार्थ जमीन संपादन करणे गरजेचं आहे. पुनर्वासितांसाठी जमीन प्राप्त करुन देणं आदी गोष्टी होऊ शकत नाही. किंवा त्यात धोका असतो. त्यासाठी बिगर शेती जमीन करणे गरजेचे असते.

जमीन NA (बिगर शेती) करण्यासाठी लागणारी कागदपत्रे:

१) जिल्हाधिकारी कार्यालयात मिळणारा फॉर्म भरून त्यावर कोर्टाचा ५ रुपयांचा स्टॅम्प असणे गरजेचे आहे.
२) जमिनीच्या ७/१२ च्या उताऱ्याचा ४ झेरॉक्स.
३) जमिनीचा फेरफार उतारा.
४) जर जमिनीचे महसूल विभागाकडे कोणतेही रेकॉर्ड उपलब्ध नसेल तर महसूल अधिकारी (तलाठी किंवा तहसीलदार) यांच्याकडून जमिनीचे कोणतेही कागदपत्रे उपलब्ध नसल्याचे प्रमाणपत्र असणे गरजेचे.
५) जमिनीचा ८ अ चा उतारा.
६) तालुका भूमी अभिलेख रेकॉर्ड कार्यालयाने दिलेला जमिनीचा नकाशा.
७) जर इमारतीसाठी NA करायचे असेल तर बिल्डिंग प्लॅनच्या ८ प्रती.
८) जमीन कोणत्याही प्रकल्पाच्या आड येत नसल्याची खातरजमा करण्यासाठी चालू ७\१२ उतारा.
९) जमीन राज्य महामार्ग, राष्ट्रीय महामार्ग, जलदगती महामार्ग यामध्ये येत असेल तर राज्य महामार्ग प्राधिकरण, राष्ट्रीय महामार्ग प्राधिकरण, जलदगती महामार्ग प्राधिकरण यांच्याकडून ना हरकत प्रमाणपत्र.
१०) ग्रामीण भागात ग्राम पंचायतीचे ना हरकत प्रमाणपत्र, शहरी भागात महापालिका किंवा शहरी स्वराज्य संस्थेचे प्रमाणपत्र.
११) जमीन बॉंम्बे वहिवाट आणि शेती कायदा १९४८ अंतर्गत असेल तर NA साठी परवानगी ४३/६३ नुसार मिळेल.
१२) NA करण्यात येणाऱ्या जमिनीवर गाव पातळीवरील शेतकरी सहकारी विकास सेवा सोसायटीचे कोणतेही कर्ज किंवा भरणा नसल्याचा दाखला.
१३) जमीन NA करायची आहे ती कोणत्याही कामासाठी किंवा प्रकल्पासाठी घ्यायची किंवा अधिग्रहित करायची नाही असे सांगणारे तलाठ्याचे पत्र.

जमीन NA (बिगर शेती) करताना सरकारकडे भरावा लागणारा नजराणा:

जमीनीची बाजारभावानुसार किंमत ही जमीन अधिग्रहण कायद्यात ठरवलेली आहे. NA झालेली जमीनाचा जर त्याच कामासाठी उपयोग झाला नाही तर तिची NA म्हणून नोंद रद्द होते आणि तुम्ही भरलेला नजराणा सरकार जमा होतो.

१) शेत जमिनीचे रहिवासी जमिनीत रूपांतर करायचे असेल तर रेडी रेकनर (सरकारने ठरवलेला भाव) नुसार जमिनीच्या ५०% रक्कम भरावी लागते.
२) शेतजमिनीचे व्यवसायिक जमिनीत रूपांतर करायचे असेल तर जमिनीच्या बाजारभावाच्या ७५% रक्कम भरावी लागते.
३) शेत जमिनीचे निम-सरकारी जागेत रूपांतर करायचे असेल तर जमिनीच्या बाजारभावाच्या २०% रक्कम भरावी लागते.
४) रहिवासी NA चे औद्योगिकमध्ये रूपांतर करायचे असल्यास जमिनीच्या किमतीच्या २०% रक्कम भरावी लागते.

जमीन NA (बिगर शेती) करण्यासाठी अर्ज कुठे आणि कसा करावा:

१) जमीन NA करण्यासाठी जिल्हाधिकारी कार्यालयात अर्ज करावा.
२) जिल्हाधिकाऱ्यांना अर्ज मिळाल्यावर जिल्हाधिकारी ७ दिवसात तहसिलदाराना तुमचा अर्ज पाठवतात.
३) त्यानंतर तहसिलदार या अर्जाची छाननी करून अर्जदार व्यक्तीच जमिनीचा मालक आहे कि नाही याची खात्री करतात, तलाठ्यांकडून जमिनीची चौकशी करून घेतात.
५) तहसिलदार, जमीन NA केल्यास कोणत्याही पर्यावरणीय अडचणी किंवा कोणत्या प्रकल्पास धोका पोहचणार नाही ना याची पडताळणी करतात.
६) ही सगळी तपासणी पूर्ण झाल्यानंतर जिल्हाधिकारी जमीन रूपांतरांचा आदेश काढतात.
७) जिल्हाधिकाऱ्यांनी जमीन रूपांतरणाचा आदेश काढल्यानंतर तलाठी कार्यालयात जमिनीची ‘NA’ नोंद केली जाते.