सोसायट्यांचे कन्व्हेयन्स (अभिहस्तांतरण) विषयी सविस्तर माहिती

राज्यात किती सोसायट्यांचे कन्व्हेयन्स (अभिहस्तांतरण) व्हायचे राहिले आहे, या संदर्भातील अनेक चर्चा होताना दिसत आहेत. एकंदरीतच या विषयाची भीती व अज्ञान समाजात जास्त आढळून येते. त्यातच ‘मंत्रिमंडळाने ‘कन्व्हेयन्स डीड’ रद्द करण्याचा निर्णय घेतला असून, आपण आता मिळकतीचे मालक होणार व तशी नोंद ‘प्रॉपर्टी कार्ड ‘वर होणार,’ अशा आशयाचे मेसेज बरेच दिवस ‘सोशल मीडियावर फिरत आहेत. अर्थात कायद्यात बदल करण्याची एक विहित प्रक्रिया असते.

मंत्रिमंडळ बैठकीत कायदे केले जात नाहीत आणि ‘प्रॉपर्टी कार्ड‘ किंवा ‘सातबारा ‘ने मालकी ठरत नाही. त्यामुळे हा मेसेज एक अफवा आहे. या पार्श्वभूमीवर ‘कन्व्हेयन्स ‘विषयी जाणून घेऊया.

‘कन्व्हेयन्स’चा अर्थ एखाद्या जागेमधील मालकी हक्क दुसऱ्याच्या नावे हस्तांतरित करणे, थोडक्यात खरेदी खत असे म्हणता येईल. भारतामध्ये ‘ड्युअल ओनरशिप’ ही पद्धत असल्यामुळे जमिनीचा मालकी हक्क एकाकडे आणि त्यावरील इमारतीची मालकी दुसऱ्याकडे असू शकते.

आपल्याकडे सहसा अशी पद्धत असते, की जमीन मालक विकासकासोबत करार करतो, त्यानुसार विकासक इमारत बांधतो. त्याच दरम्यान कायद्याप्रमाणे सदनिका विकत घेणाऱ्यांसोबत विकासकाला लेखी करारनामा करणे क्रमप्राप्त असते. त्यानंतर सोसायटी किंवा अपार्टमेंट स्थापन करण्याची जबाबदारी विकासकाची असते.

सोसायटी आणि ‘कन्व्हेयन्स’:

सोसायटीच्या नावाने जमीन आणि त्यावरील इमारतीचा मालकी हक्क हस्तांतरित म्हणजेच ‘कन्व्हेयन्स’ करण्याची जबाबदारी प्रवर्तक या नात्याने विकासकावर असते. नुसती सोसायटी नोंदणीकृत केली म्हणून सोसायटीला जागेमध्ये कुठलाही मालकी हक्क मिळत नाही; परंतु सोसायटीच्या बाबतीत विकासक स्वतःहून असे अभिहस्तांतरण करून देण्यास टाळाटाळ करतात. त्यावर सरकारने महाराष्ट्र सदनिकांचा मालकी हक्क कायद्याच्या (मोफा) ‘कलम ११’ मध्ये दुरुस्ती केली. त्यानुसार, सोसायट्यांना जिल्हा उपनिबंधकाकडे अर्ज करून मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) करून घेण्याची सुविधा उपलब्ध आहे.

थोडक्यात जेव्हा विकासक स्वतःहून करून देतो तो ‘कन्व्हेयन्स’ आणि जिल्हा उपनिबंधकामार्फत केला जातो तो ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’, आधी ‘कन्व्हेयन्स’ झाला असला तरी पुनर्विकास झाल्यावर नवीन इमारतीचा ‘कन्व्हेयन्स’ होणे गरजेचे असते. कारण पूर्वीची इमारत अस्तित्वात राहत नाही आणि सभासदांची संख्याही वाढलेली असते.

अपार्टमेंट आणि ‘कन्व्हेयन्स’:

प्रत्येक अपार्टमेंट ही ‘ट्रान्सफरेबल- हेरिटेबल युनिट’ असते, म्हणजेच अपार्टमेंट मालकाचा त्यावर पूर्ण मालकी हक्क असतो आणि असा मालकी हक्क किंवा ‘कन्व्हेयन्स’ हा ‘अपार्टमेंट डीड’द्वारेच प्राप्त होतो. अपार्टमेंटचा मालक हा ‘अपार्टमेंट असोसिएशन’चा नाममात्र सभासद असतो.

‘अपार्टमेंट असोसिएशन’च्या नावाने कधीही ‘कन्व्हेयन्स’ होत नाही. विकासक ‘अपार्टमेंट डीड’ करून देत नसेल, तर वर नमूद कलम अकरामधील ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’च्या तरतुदीचा वापर करून ‘अपार्टमेंट डीड’ करून घेता येऊ शकते. ‘महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा’ १९७० च्या ‘कलम दोन’ अन्वये ‘डीड ऑफ डिक्लरेशन’ची नोंदणी करावी लागते. त्याला ‘अपार्टमेंट असोसिएशन’ची घटनाच म्हणता येईल.

यामध्ये जागेच्या मालकी हक्काचा गोषवारा, इमारतीमधील सदनिकांचे क्षेत्रफळासहित वर्णन आणि त्यांना मिळणाऱ्या जमिनीमधील अविभक्त हिश्श्यांची टक्केवारी, सामायिक आणि राखीव सोयीसुविधा, सवलती यांचे वर्णन असते आणि शेवटी अपार्टमेंटची नियमावली म्हणजेच ‘बायलॉज’ देखील जोडलेले असतात.

जोपर्यंत असे अभिहस्तांतरण होत नाही तोपर्यंत वाढीव चटई क्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय) मिळणे, पुनर्विकास करणे यासाठी सोसायटीला बिल्डर किंवा मूळ जागा मालकावरच अवलंबून राहावे लागते. त्यामुळे ‘कन्व्हेयन्स’ करून घेणे इष्ट.

हेही वाचा – गृहनिर्माण संस्थांनो जमीन नावावर केली का? सदनिकाधारकांची जबाबदारी काय आहे? जमीन संस्थेच्या नावावर केल्यास होणारे लाभ !

वरील लेख आपल्या सर्व मित्रांना शेअर करा. आपल्याला या लेखाबद्दल काही प्रश्न असल्यास, कृपया कमेंट करा.

आमच्या सोशल मीडिया व्हॉट्सअ‍ॅप, फेसबुक आणि टेलिग्राम ग्रुप मध्ये सामील होण्यासाठी इथे क्लिक करा !!